Ingatlanügyi alfa és ómega – Élményföldmérés a zalaegerszegi határban

Egy ingatlant – évtizedekkel korábban – hat zártkerti földrészletre osztva adott el tulajdonosa. Az egyik új tulajdonos most kért felülvizsgálatot felmérési, térképezési és/vagy területszámítási hiba kivizsgálására az általa megbízott földmérő-vállalkozáson keresztül. Az elsőfokú közigazgatási eljárás lefolytatásában a nevezett hivatal volt az illetékes.

Az első fázis a tényállás tisztázása, helyszíni szemle formájában. Egy dimbes-dombos zalai ingatlan felmérése meglehetősen jó kondíciót kíván az ezt végző szakemberektől, jönni-menni kell az adott területek térképen azonosítható vagy feltételezett határpontjait megkeresve, egy­szerű mérőszalaggal vagy GPS-szel bemérni és rögzíteni a talált adatokat, összevetni a rendelkezésre álló térképészeti dokumentumokkal, de a tulajdonosok állításaival is. Ez volt a „látványföldmérés” első fázisa, amit ez esetben Békési Judit és Varga Tamás földmérési ügyintéző végzett imponáló profizmussal, pergően, de megfelelő alapossággal és közvetlen, emberi hangon. Az eljáró hivatal az ügyben ho­zandó határozat meghozatala előtt még lehetőséget ad időponthoz kötötten minden érdekeltnek személyes iratbetekintésre, kon­zultációra. Az ügyet lezáró döntést minden érdekelt megkapja – és itt a hivatal tevékenysége befejeződik.

Bónuszként – írásomat pontosítandó – kérdéseket tehettem fel a hivatal szakembereinek. Az osztályt vezető jogász, dr. Matus Péter, valamint Békési Judit és Göndics László földmérési ügyintéző válaszolt kérdéseimre. Korábban a kvártélyház patinás falai között működött az építészeti kényszermegoldásokkal kialakított levegőtlen földhivatal. A mostani zalaegerszegi, Mártírok útján található épület modern, világos.

– A kormányhivatalok megalakulása után megindult az a modernizációs folyamat, aminek köszönhetően az épület és az eszközök korszerűvé váltak, ez azonban kevés lenne, mert a legtöbb mégis a dolgozókon múlik – reagál észrevételemre dr. Matus Péter osztályvezető. – Amikor idekerültem, egy szakmailag és emberileg nívós közösséggel és csapattal találkoztam, amely mindig az ügyfelek érdekeit nézve dolgozik. Azon vagyunk, hogy az ügyfeleket minél jobban ki tudjuk szolgálni, ügyeiket maximális alapossággal, a lehető leggyorsabban bíráljuk el. Ez a folyamat természetesen soha nem zárul le, mindig van lehetőség a fejlesztésre, fejlődésre. Arra törekszünk, hogy az ügyfelekkel való kontaktust magas színvonalon tartsuk.

– A helyszíni szemle során Békési Judittól hallhattuk, hogy Zalaegerszeg legrégibb térképe 1928-ban készült. Mi a jelentősége egy ilyen nyilvántartásnak a laikusok számára?

– Magánember általában akkor találkozik az ingatlan-­nyilvántartással, amikor egy ingatlan eladása, hagyaték, építkezés vagy bármilyen jogügylet kapcsán akarja a térképet megtekinteni. Nekünk egy ilyen speciális ügytípusnál – vagyis a felmérési, térképezési és/vagy területszámítási hiba kivizsgálása során – a földrészletek történetét végig kell vezetnünk a kezdetektől a mai napon aktuális, helyszínen található állapotig, tehát ellenőriznünk kell a kialakulás folyamatát. A kivizsgálás során a kollégák előkutatják, előveszik és megvizsgálják valamennyi idevonatkozó do­kumentumot. Zalaegerszegen 1928-tól kezdve egészen napjainkig minden ehhez kapcsolódó földmérési munkarész, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, jogügylet nagy részben nálunk megtalálható vagy a levéltárban fellelhető – mondja Göndics László.

– Előfordul, hogy egy állampolgár indítványoz ilyen vizsgálatot?

– Nem, mivel a jogszabály előírja, hogy abban az esetben élhet ezzel a jogával, ha előtte megbíz egy ingatlanrendező minősítésű földmérőt, aki jogosult arra, hogy megállapítsa a telekhatárokat. Neki egy szabatos szakvéleményt kell készítenie, amiben részletesen leírja azokat a dolgokat, amiket ő tapasztalt. Ezt jogszabályi háttér is megtámogatja, ugyanis a jogszabály előírja, hogy amint helyszíni ellen­őrzést, kitűzést végez, akkor helyszíni felmérést kezdeményez, azaz beméri a helyszíni használatot. A jogszabály azt is előírja, hogy a természetbeni birtoklás mindenekelőtt, azt nekünk tiszteletben kell tartanunk – válaszol Békési Judit.

– Mit jelent a „természetbeni birtoklás”?

– A szakember terepen rögzíti azokat az elhatárolási pontokat, amiket a tulajdonosok neki megmutatnak: kerítés, sövény, régi karók, épület-mezsgye távolságok stb. Ezeket a terepen mért adatokat hasonlítja össze azokkal a kitűzéshez kapott, a hatályos térkép alapjául szolgáló adatokkal, amiket a földhivatal szolgáltat neki. Ha az elhatárolásnál kiderül, hogy a kitűzést nem tudja elvégezni, mert hibahatáron túli eltéréseket tapasztalt, akkor jogszabály szerint további adatszolgáltatást kérhet: az eredeti felvételi előrajzoktól kezdve minden olyan időközi változást eredményező földmérési munkarészt, amely a szakvélemény elkészítéséhez szükséges. Az így rendelkezésre álló adatok alapján egy olyan szakvéleményt kell készítenie, amelyben egy mérési vázlaton és műszaki leírásban kimutatja és leírja, hogy az előzetes mérésnél mit tapasztalt, majd megindokolja, hogy véleménye szerint miért terheli a térképet felmérési, térképezési hiba. Ez egy bizonyítási eljárás. A tulajdonos személyesen csak akkor kezdeményezhet ilyen eljárást, ha kérelme mellé csatol egy ingatlanrendező minősítéssel rendelkező földmérő által készített szak­véleményt.

– Egy esetben léphet a tulajdonos az ügyben – teszi hozzá dr. Matus Péter. – Ha például egy új térkép készülne mondjuk Zalaegerszeg városáról, azt elkészülte után 30 napra közszemlére kell tenni. Ezalatt a tulajdonosok észrevételezhetik, ha valamilyen hibát vesznek észre, s akkor a hivatal saját hatáskörben megejti a vizsgálatot.

– A helyszíni vizsgálat során amellett hogy a tulajdonosokkal folyamatosan kommunikáltak a szakemberek, a felvetett problémával kapcsolatban véleményt nem mondtak.

– Valóban, elképzelhetetlen, hogy a helyszínen véleményezzen a szakember – mondja az osztályvezető. – A gyakori mezsgyehatárvitánál általában felfokozottak az indulatok mindkét fél részéről. Bármilyen apró, hibahatárt meghaladó eltérésről legyen is szó, komoly nézeteltérés támadhatna a szomszédok között. A helyszínen soha nem mondunk előzetes információt, hiszen hátravan még a hivatalban a kontroll, a mérések feldolgozása, ami érdemben befolyásolhatja a döntésünket.

– A konkrét ügyben tehát történt egy kérés a határok ellenőrzésére. Miután ez lezajlott, az eljárás határozathozatallal zárult. Ezzel az érdekeltek azt kezdenek, amit jónak látnak. Bármely fél élhet azzal a jogával, hogy bírósághoz fordul, tehát a hivatal befejezte a feladatát, és tovább nincs köze a dologhoz?

– A határozatot meghozzuk, kiküldjük postán tértivevényes levélként – folytatja Békési Judit. – Azt már elektronikusan ellenőrizzük, mikor érkeznek vissza a tértivevények, illetve mikor vették át az érdekeltek. Az átvétel pillanatában a tulajdonosokra nézve véglegessé válik a döntés. Viheti a megbízott földmérő a javított adatokat, hogy a felfüggesztett kitűzési munkálatot befejezze, illetőleg a tulajdonosoknak lehetőségük nyílik arra, hogy közigazgatási pert kezdeményezzenek, ha a döntésünket sérelmesnek vélik.

– Mennyire gyakori az ilyen eljárás kezdeményezése az ügyfelek részéről?

– Itt mindig ellenérdekű felekről van szó, azaz valaki mindig „vesztesnek” érzi magát, mert valamennyit papíron csökkent a területe – vagy legalábbis úgy gondolja –, mivel nyilván hibás térképi határvonalból hibás terület volt képezve. A tulajdonosok csak az esetek elenyésző részében fordulnak azonban bírósághoz. Ha erre sor kerül, döntéseinket a bíróság általában helybenhagyja, mivel azok alaposak és jogilag indokoltak.

– Európai összevetésben mit mondhatunk ingatlan-nyilvántartási gyakorlatunkról?

– Elégedettek lehetünk – válaszol Göndics László. – Horvátországban, Romániában pél­dául nincs a térkép összekapcsolva az ingatlan-nyilvántartással. Vannak olyan részek, ahol egyáltalán nincsenek lajstromba véve a területek – csak szájhagyomány útján, egymás közti egyezséggel (kézfogással) öröklődnek, cserélnek gazdát – és nincsenek is térképezve. Nálunk már az 1970-es évek végétől egységes ingatlan-nyilvántartás van, az egyik legjobb Európában.

A földhivatali munka nagyon érdekes: fizikailag igény­be vevő, komplex, sok elméleti és gyakorlati ismeretet kumulál. Az irodai munka talán egysíkúbb, a helyszíni szemle pedig nagyon összetett, sok érdekesség lehet benne. A földmérési ügyintézők felsőfokú végzettséggel rendelkeznek, és akikkel találkoztam, valamennyien értenek az emberekkel való bánásmódhoz, rutinos szakemberek, hosszú szakmai múlttal.

– Nem is a terepviszonyok, hanem az emberi hozzáállás az, ami nehezebbé teszi a munkánkat. Mi egy külső hatóság vagyunk, amely megpróbálja a természetbeni birtoklást és a térképi ábrázolást összhangba hozni. Nem az a célunk, hogy „elvegyük” bárkinek a birtokát, hanem az, hogy ha hiba van, javítsuk, és lehetőleg az legyen térképezve, ami a természetben van. Abból fakad a bizonytalanság, hogy az érdekeltek nincsenek tisztában az eljárások menetével. Nem látják át az egész folyamatot. Máskor a szomszédok közötti viszony, a kommunikáció hiá­nya okozza a feszültséget. A természet adta nehézségekkel könnyebb szembenézni – véli Békési Judit.

– A magánföldmérő felelőssége, hogy megfelelően tájékoztassa az ügyfelét, miért kezdeményez nálunk ilyen eljárást, miért történik mindez, és miben gyökerezik az ellentmondás – folytatja kollégája. – Semmiképpen sem szabad azt megtennie a földmérőnek, hogy a szomszédok jelenléte, illetve előzetes kontroll nélkül jelöli ki a területet. Ez nem földmérés. A magánföldmérő igenis függessze fel a munkát és jelezze a hivatalnak, hogy eltérést tapasztalt és valószínűleg hiba van. Ez nem mindig így történik, és ilyenkor lesz a jószomszédi viszonyból rossz-szomszédi viszony. Azt sem szabad megspórolni, ha esetleg kétszer ki kell menni. Így nem romlanak meg baráti szomszédságok, és kevesebb ügy is indul, ha körültekintőbben járnak el.

– A földmérők megbecsülésére is szükség volna a tulajdonosok részéről – mondja Békési Judit. – Mindennapos gyakorlat, hogy bejön valaki ide, és vesz egy térképmásolatot. Arra ugyan rá van írva, hogy nem alkalmas méretek levételére, mégis otthon sokan nekiállnak méricskélni, szélességi, hosszúsági méreteket levenni, s akkor esetleg úgy vélik: a szomszéd kerítése a területükön van elhelyezve. A térképmásolat azonban – ahogy mi mondani szoktuk – csak tájékozódásra, ügyintézésre jó.

– Az is fontos lenne, hogy aki területet vásárol, ne utólagosan méressen. Mielőtt megvesznek egy ingatlant, a határokkal tisztában kell lenni. A szomszédokkal közösen végig kellene gyalogolni a mezsgyén, „ez a telekhatár, ezt veszed meg, ezt vedd birtokba” – kapcsolódik hozzá kollégája. – Ez korábban így zajlott. „Ide építheted a kerítést, vagy építsük meg közösen.” Nyilván az nem tetszik a szomszédoknak, amikor valaki megvásárol egy ingatlant, és új betelepülőként egyből méret, mert így a közös elhatárolás helyett akár 20 centin is képesek összeveszni az emberek.

– Azt szoktuk mondani: nem négyzetmétert, hanem használati határvonalak által határolt területnagyságot vesz meg, aki ingatlant szerez – veszi vissza a szót Békési Judit. – Ha ő úgy vette meg az ingatlant, hogy az előző tulajdonossal végigment, és ő megmutatta annak határait, akkor a használati vonalak által határolt terület lesz a mérvadó, jóhiszeműen ezt vette birtokba.

– A magyar jogban a mezsgye, azaz a telekhatár az első, a területi adat, ami a térképi határvonalak alapján származtatott adat. A térkép pontosságából adódóan e területi mérték pontossága is változó lehet. Erre szolgálnak tűréshatár-táblázataink, amelyek alapján vizsgálhatók a megengedett eltérések. A felmérési, térképezési és/vagy területszámítási hiba javításakor törekszünk arra, hogy a tényleges természetbeni birtoklásnak megfelelő négyzetméter kerüljön a tulajdoni lapra, a valóságban birtokolt területi mérték legyen bejegyezve. Mérnöki körökben a geodéta nem élvezi azt a presztízst, ami pedig a tevékenysége jelentősége alapján kijárhatna neki. Jóllehet egy építkezés velünk kezdődik, és velünk is végződik, tevékenységünk egy ingatlan története során az alfa és az ómega – zárja a szót Göndics László.